◎ No, 280 ◎ 이름: 김의중 ◎ 2002.2.18(월) 09:47, 211.186.103.14 ◎ 조회: 43

강남 아파트값 무엇이 문제인가?(퍼온글)   서울 강남 아파트 가격이 작년 여름에 이어 비수기인 이번 겨울에 또 다시 폭발하면서 강남 아파트 값 폭등과 이에 대한 정부의 긴급정책 시행이 되풀이되고 있다. 다행히 최근 일련의 정부 정책이 발표된 이후 강남지역 부동산가격 폭등세가 주춤하고 있다. 정책의 주내용은 투기단속, 기준시가 수시 고시, 그린벨트 택지공급, 공공임대주택 공급확대, 자금지원, 분양권 제도 개선 등 거의 매일 새 정책이 발표되고 있는 상황이다. 이러한 가격 급등의 원인에 대해서 많은 전문가들은 재건축 문제, 정부의 경기 부양책, 교육문제 등을 원인으로 지적하고 있다. 현재 강남지역의 많은 단지들이 재건축을 앞두고 있다. 올해는 수익성이 높은 5대 저밀도 지구를 중심으로 본격적인 재건축이 시작되는 시점인데, 대부분의 재건축이 강남에 몰려 있기 때문에 가격급등을 이러한 재건축아파트가 주도한 면이 있다. 그리고 향후 재건축에 따른 멸실과 이에 따른 수급불균형으로 전·월세 가격에도 상당한 영향을 줄 것으로 예견되는 상황이다. 그렇지만 이 문제는 향후 몇년 이내에 해소될 것으로 보인다. 왜냐하면 허용 용적률이 250% 이하로 제한되고 있어, 점차 이득이 남는 재건축이 어려워질 것이기 때문이다. 지역적, 시간적으로 재건축 자체가 제한적인 현상이고, 다만 문제는 대부분이 강남에 몰려있다는 점이다. 여기에 대해서 정부나 서울시는 재건축 시기 조정을 통해 가격안정을 기하겠다는 정책 복안을 제시하고 있다. 경기적인 측면은 강남만의 문제는 아니다. 현정부는 저금리 정책을 통해 직접투자를 유도해 왔고, 이러한 저금리 정책이 부동산에 투자하는 분위기를 만드는 역효과가 있어 왔다. 또 올해부터 경기도 좋아질 것이라는 기대 역시 투자수요를 상당히 자극한 점이 있다. 이처럼 전체적으로 가격이 상승할 수 있는 조건들이 갖춰진데다가 IMF위기 직후 공급물량이 크게 줄었다. 이러한 수급 불균형이 겹치면서 가격폭등을 이루게 된 것이다. 물론 최근 정부는 경기부양을 할 것이냐 투기억제를 할 것이냐 하는 정책적 딜레마에 빠져 있다고 할 수 있다. 그렇지만 정부 역시 이전처럼 건설경기 부양을 통해 경기를 회복한다는 식의 버블적 사고에서 벗어난 것으로 보인다. 이에 따라 경기부양을 한다고는 하지만 수요적인 측면에서 자극을 준다든지, 금융적인 측면, 규제를 풀고 자율화시켜 준다든지 하는 면들이 정책의 중심을 이루고 있다. 공급측면에선 공공임대주택 등 중하위 소득계층을 위한 정책이 주류를 이루고 있다. 다만 현재와 같은 상황에서는 그와 같은 정책보다는 조세정책을 통한 불로소득을 환수하는 노력이 더욱 바람직하다는 생각이다. 예를 들어 기준시가를 자주 공시하겠다는 것, 즉 양도차익에 대해 세금을 통해 부담을 주겠다는 것은 바람직한 정책이라고 생각한다. 거래단계만이 아니라 보유단계 과세도 강화되어야 한다. 또 다른 주 요인의 하나로 학군, 학원 등의 교육문제가 지적되고 있다. 하지만 강남지역의 부동산 가격폭등을 교육문제만으로 설명하긴 어렵다. 강남의 사회인프라는 교육뿐 아니라 교통, 문화 등 전반적인 삶의 질과 관련되어 있기 때문이다. 신도시로 갔던 사람들이 2∼3년 전부터 다시 서울로 유입되고 있고, 특히 강남으로 돌아오려는 성향이 크게 팽배해져 있다. 90년대 초에 신도시 정책을 썼을 때, 서울 외곽에 신도시를 건설하면서 단순한 베드타운이 아닌 자생적 주거환경이 되기를 기대했다. 5개 신도시 개발이 그 목적을 구현한 측면도 있다. 하지만 신도시 외곽에 대규모 아파트 단지가 개발되면서, 난개발 문제에 부딪치게 되었고, 인프라의 한계를 보이게 되었다. 그러다 보니 서울은 상대적으로 잘 정비되어 가는데 신도시는 여건이 안 좋아진다는 인식이 팽배해졌다. 결국 강남 가격폭등 현상을 풀려면 교육문제만이 아닌 수도권에 사회적 기반을 확충하지 않으면 안된다는 근본적인 문제에 부딪치게 된다. 이를 위해 수도권의 균형발전을 위한 장기계획이 반드시 필요하며, 이에 따른 소요 재원을 부동산 불로소득의 환수를 통해 마련하려는 정책의지가 절실하다. [부동산114 이상영 대표이사]