◎ No, 268 ◎ 이름: 김의중 ◎ 2002.1.17(목) 10:52, 211.186.104.109 ◎ 조회: 66

다운계약서 유의점  <<<부동산 거래시 다운계약서를 쓰면 안되는 기사를 퍼서 올리니 참조바랍니다>>>>> [중앙일보, 2002.1.17] 국세청의 세무조사 발표후인 지금도 여전히 다운계약서를 별문제가 없다고 여기는 사람들이 많은 것을 보고 우려를 금할 수 없다. 필자가 다운계약서의 문제에 관하여 계속해서 언급하는 것은 그 문제의 심각성과 그 결과에 대한 불이익이 엄청 크기 때문이다. 지금부터라도 다운계약서의 문제점을 정확하게 알고 정상적인 방향으로 세금을 접근하였으면 한다. 현재 국세청의 세무조사 대상이 된 분양권뿐만 아니라 부동산 매매시에도 정상적인 신고보다는 다운계약서를 통한 탈세신고가 많이 되어 왔다. 그 이유는 매도인이 다운계약서를 써서 탈세 신고를 하더라도 국세청이 다운계약서를 적발하기가 쉽지 않았고, 다운계약서에 의한 신고인 경우에도 쌍방이 거래한 실지거래가액을 찾아 과세한다는 것이 쉽지 않았기 때문이다. 더구나, 매수인 입장에서 다운계약서를 써 주었더라도 1년 이상 보유한 후 양도하면 기준시가로 세금을 신고할 수 있고, 이 세금이 실지거래가액으로 계산한 세금보다 적었으므로 큰 부담이 되지 않았었다. 그러나 지금부터는 다운계약서로 인하여 딜레마에 빠지게 될 것이다. 즉, 부동산이나 분양권을 매수하는 사람이 나중에 매도할때 어떻게 해야할지 모르는 상태에 봉착하게 될것이다. Ⅰ. 다운계약서로 인해 딜레마에 빠지는 이유 1. 국세청의 세무조사 확대 및 강화로 인하여 다운계약서 적발이 쉽다. 국세청은 다운계약서에 의한 양도소득세 신고를 차단하기 위하여 조사인력을 대폭 확충하고, 부동산 거래시 관련자료에 대한 전산망을 구축한 상태이며, 부동산 거래동향 파악전담반과 관서별 모니터요원을 활용하여 가격 및 거래동향을 매월 2회 파악·분석하도록 하고 있다. 따라서 현재 양도소득세 신고시 국세청이 다운계약서를 적발하는 것은 용이한 상태이다. 더구나 다운계약서로 판단될 경우 국세청은 실지거래가액을 최선을 다해 조사하되 이를 찾지 못하는 경우에는 정상적인 신고가액이라고 판단되는 매매사례가액에 의한 추징이 가능하도록 세법을 개정하였다. 따라서 현재 부동산을 매입하는 매수자들이 나중에 양도소득세 문제를 염려하여 다운계약서 쓰는 것을 꺼려하고 있다. 즉 취득시에 다운계약서를 썼던 사람들이 양도시에는 다운계약서를 쓰지 못하므로 다운계약서 써준 만큼의 차익을 고스란히 본인이 부담해야 한다. 2. 탈세한 금액보다 훨씬 더 많은 금액을 추징한다. 다운계약서로 세금을 탈세한 경우에는 단순히 탈세한 세금만 거두어들이는 것이 아니라 가산세를 추가적으로 더 거두어들인다. 이 가산세는 연 18.25%로 체납일수에 따라 계속붙어간다. 예를 들어 5년뒤에 탈세한 세금 2천만원이 추징된다면 가산세를 추가적으로 약 2천만원을 더 내야 한다. 그리고 세무서에서 다운계약서에 대하여 추징할 수 있는 기간은 10년이다. 3. 기준시가에 의한 세금이 실지거래가액에 의한 세금보다 많아질 것이다. 흔히들 다운계약서를 써도 1년만 지나면 기준시가로 신고를 하면 별 문제가 없다고 생각한다. 하지만, 이것은 현재와 앞으로의 기준시가 추세를 모르고 하는 말이다. 현재 국세청은 기준시가에 반영하는 시가비율을 점진적으로 상향조정하여 실제거래가액에 근접시켜가고 있다. 따라서, 기준시가에 의한 양도소득세가 실제거래가액에 의한 양도소득세보다 많은 경우가 흔히 나타날 것이다. 이러한 경우 다운계약서를 쓰지 않았다면 실지거래가액으로 신고하면 기준시가보다 세금을 적게 낼 수 있지만, 다운계약서를 쓴 경우에는 그렇게 신고할 수 없는 경우가 대부분이다. 이것이 다운계약서 신고로 인한 딜레마이다. 실제로 이러한 우려가 현재 현실로 나타나고 있는 지역이 점점 늘어가고 있다. 사례를 들어 설명하면 아래와 같다. 【사례】A는 2000년 H아파트를 B로부터 실제 2억 5천만원에 취득하면서 나중에 팔 때 기준시가로 신고할 생각으로 다운계약서를 1억8천만원에 작성하였다. A는 1년 뒤인 2001년 2억 8천만원에 매도하였는데 기준시가는 1년 사이에 5,400만원이나 오른 상태였다. 단순히 매매차익을 계산하면 정상적인 실지거래가액은 3천만원, 다운계약서에 의한 경우는 1억원, 기준시가로 계산한 차익은 5,400만원이 된다. 이 경우에 김 는 어떻게 양도소득세 신고를 하여야 하는가? 방법은 아래와 같이 세가지이다. 첫째, 실제취득시 매매계약서로 양도소득세를 신고하는 방법으로 전매도자(B)가 바로 추징된다. 둘째, 기준시가로 양도소득세를 신고하는 방법으로 실제거래가격으로 할 경우보다 약1천2백만원을 더내야한다. 또한 전매도자(B)의 추징문제는 여전히 남아 있다. 셋째, 매도가격을 낮추어 신고하는 방법으로 이 경우에는 탈세로 추징문제가 있다. Ⅱ. 매수인들이 딜레마를 해결하는 방법이 두렵다. 취득당시 매수자로서 다운계약서를 쓴 경우 위 사례에서 살펴 본바와 같이 오히려 세금부담이 더 커지므로 기준시가신고로 갈 수 밖에 없는 상황이다. 정상적인 실지거래가격으로 계산하면 세금부담이 적은데도 더 많은 세금을 부담해야 하는 기준시가로 신고할 수밖에 없으니 얼마나 억울하겠는가? 그래서 생각하는 것이 종전에 매수인 입장에서 다운계약서를 써 준 것을 무시하고 취득시 실제매매계약서로 세금을 계산해 신고해 버린다는 것이다. 물론, 이 경우 종전 매도자에게는 양도소득세 추징문제가 바로 발생한다. 하지만, 본인의 세금부담을 줄이기 위해 크게 개의치는 않는다. 이것이 국세청이 노리는 효과라고 보면 된다. 국세청이 직접적으로 세무조사를 함으로써 추징하는 실적도 많겠지만, 다운계약서를 썼던 사람들이 실제거래가격을 밝힐 수 밖에 없는 여건을 만들어 놓으므로서 자진신고를 유도한다는 것이다. 그러면 납세자와의 마찰도 줄이면서 세금추징실적은 실적대로 올릴수 있는 최선의 방법이 되는 것이다. 이만하면 국세청의 세무조사 발표가 가져올 효과가 얼마나 클지 짐작하고도 남을 것이다. 이제는 빠르게 변화하는 국세청에 맞추어 정상적인 절세방법을 찾아야 할때가 온 것이다. /김종필 (서울지방세무사회 감리위원)

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